物管商會:註冊資本十萬不宜高

2014/12/12

物管商會:註冊資本十萬不宜高 

謝思訓

    十建議促行業發展


    物管商會:註冊資本十萬不宜高


    【本報消息】物業管理商會會長謝思訓表示,“物管法”規管了行業運作,亦提升了專業水平,所以該會很支持法案及大部分諮詢結果。同時,該會亦向社會、全澳二十多萬小業主及特區政府提出了十項建議,其中特別提出註冊資金不宜太高,建議訂十萬元。


    小型公司作用大

    (一)房屋局都指註冊資本內容較具爭議性,物業管理行業是服務性行業,並非資本性行業,提供服務需要靠提高技術水平,並非資金。該會建議註冊資本十萬元。

    過高資本會出現兩種情況,一是很多小型物管公司無法生存,這些公司消失對行業影響很大。澳門有數千幢七層以下樓宇,這些物業不一定要大管理公司,反而小公司靈活處理營運更適合,故小型公司在本地物管市場大有作用。且小型物管公司經驗豐富,很了解行業情況,能靈活處理問題。

    另一情況是,越少物管公司代表競爭性越小,競爭小價格難有壓抑作用。較多物管公司參與行業競爭會帶來好處,管理費調升會有壓力。長期而言,管理費上升是必然的事,但更多經營者可令升幅減低;更多人競爭亦可提升服務,前提是不存在惡性競爭,管理費與管理成本要掛鈎。

    (二)該會很贊成設立技術主管,現時房屋管理需要高文化、高技術,無論法律、財務、工程、維修都要有一定水平。設立技術主管可以有高質量保證,但同時會提升成本。且很多取得技術主管牌照的人並無在行業發展,而在酒店等大型機構任職。因此建議同一集團毋須就不同管理大廈設立技術主管,一個技術主管可為多間公司提供技術指導。

    設擔保金應對等

    (三)政府文本提出設擔保金額,但意見分歧。香港物管公司都毋須提供擔保金,如果物管公司營運不善,業主可要求物管公司離場,且政府亦可以“釘牌”。市場運作和監管更重要,可迫使物管公司提高水平。按澳門情況,由於法律尚未對雙方提供保護,如果有擔保制度應該對等處理,即物管公司如果要提供擔保,管理機關或業主會亦應該提供擔保。

    (四)政府正考慮讓管理員持證上崗,業界覺得持證上崗是保證管理員水平的最佳方法。由管理公司和政府提供培訓機會,可以保證提升服務水平,應該要以此為目標。

    (五)房屋局現時設有審裁中心,希望通過立法後,局方日後執行時要加強仲裁功能。因為業主和物管公司都各持己見,欠缺具份量的中間協調,可能會令情況僵持。

    (六)執行物管法的同時,希望有兩套相關配套法律可出台,包括《對分層樓宇共同部分管理法律制度》和《樓宇管理規章指引》,如果只有法律規管管理公司,但不訂明遊戲規則,沒有法律基礎難令小業主明白管理公司依法營運,容易造成不和諧。

    罰則雙向方公平

    (七)本澳數千幢大廈中,現時祇有二百幢大廈設有物管機構,希望房屋局給予資源支持大廈成立管理機構。

    (八)要令本澳數千大廈都設有物管機構,相信非一時三刻可完成,故建議設有五年過渡期。

    (九)政府提出設罰則,罰則好壞難以判斷,要視乎法例中的條款。最重要是各方要清晰各自的責任,物管公司需要提供完善服務,小業主需要承擔管理費,罰則應該業主委員會和管理機關對等。

    (十)提高服務水平是政府的方向,在人力資源短缺下,建議政府以資助大廈業主,讓他們可以用高科技方法代替管理員,如閉路電視或透過軟件公司提供技術支援。


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